Jak koupit dům v Chorvatsku aneb na co jsem přišel

Začněme však popořadě. Do Chorvatska jezdím už nějaký ten pátek, prakticky od dětství a můžu říct, že díky mým rodičům a prarodičům jsem měl možnost tuto zemi poznat celkem dost podrobně (do nynějška si vzpomínám bezmála na takových 30 návštěv). Zejména můj děda se v zemích bývalé Jugoslávie dříve pohyboval jako ryba ve vodě a řešil tu nespočet obchodních záležitostí, což mi dalo vhled do kultury, historie a celkového smýšlení balkánu. Neznám tedy Chorvatsko pouze turisticky, troufám si říct, že jej chápu více komplexně. Což se mi vždy náramně hodilo. Uplynul nějaký čas, já začal podnikat, investovat, dodělal jsem vejšku a přirozeně mne lákalo mít svůj „kousek moře“ pár hodin od domu. No jo, ale jak na to?

Pravděpodobně první myšlenka, která se vám bude honit hlavou souvisí s inzercí. Respektive jaké že jsou ceny nemovitostí v Chorvatsku a prodávají vůbec místní bez realitky? Dalo by se říct, že ano i ne. Asi nejpopulárnější server Njuskalo distribuuje nespočet nabídek od realitních kanceláří i soukromníků. Je to tedy takový pomyslný mix, ekvivalent českých portálů Sreality popř. Bazoš (spíš bych řekl, že ten Bazoš je tomu o něco blíž, jelikož na Njuskalu naleznete i ostatní inzerci). Popř. je možné vyzkoušet i český Croreal. Zde naleznete kromě standardních nabídek další zajímavé funkce jako jsou cenové mapy či propracovaná filtrace. Osobně však nevím, zda bych nemovitost bez renomované realitky vůbec zvažoval, jelikož smlouvy, daně a všeobecně legislativa je v cizí zemi vždy trošku oříšek. Navíc koupě apartmánu (či jakékoliv jiné nemovitosti) v Chorvatsku je hodně specifická disciplína, jelikož mnoho nemovitostí je postaveno bez stavebního povolení (od takových ruce pryč!) a vlivem války (Chorvatská válka za nezávislost), která se konala v letech 1991 – 1995 je stále nespočet nemovitostí bez vlastníka či s nejasným původem. I proto je chorvatský právník naprostá nutnost a pokud je realitní kancelář navíc schopna spoustu věcí zařídit a oběhat, ušetří spoustu starostí. Není třeba se úzkostně bát, jen je nutné myslet na to, že preciznost v administrativních věcech je v tomto případě vždy na místě.

Konec teorie, pojďme do praxe. Letos jsme s přítelkyní vyrazili na menší obhlídku terénu a začali trošku netradičně, v Rijece. Respektive plán byl jasný, projet co největší pevninskou část kvarnerského pobřeží, které je z pohledu turistiky zanedbávané a dojet až k oblasti Zadar – Šibenik. Proč zrovna tato trasa? Ještě před výjezdem jsme zvažovali, kam přesně vyrazit a na dané jsme došli následující logikou: Istrii máme proježděnou a víme, co od ní čekat, okolí od Zadaru dolů znám celkem dobře, na Makarské jsem byl několikrát, na hlavních ostrovech taky. Dubrovník je impozantní, ale fakt daleko. Navíc jsme narazili na zajímavý článek o chorvatských nemovitostech, který je sice staršího data (z roku 2016), ale pěkně porovnává jednotlivé oblasti z pohledu cen na metr čtvereční. Jasně, je to fakt už „vousatý“ kousek, když si ale člověk započítá inflaci, celkový trend vývoje nemovitostí v EU za poslední roky, může snadno vysledovat, jaká oblast je pod celkovým průměrem. A to jsme přesně po srovnání několika dalších zdrojů udělali i my. Takže nasedat do auta, jedem!

Kdybych měl naši obhlídku shrnout, musím přiznat hned několik věcí. Za prvé: Crikvenice mne příjemně překvapila. Jde o velmi útulné město s pěkně upravenými plážemi, malebným středem, promenádou a to vše v super dostupnosti autem (Crikvenice se nachází jen pár km pod Rijekou). Snad jedinou nevýhodu vidím v tom, že kolem dokola není žádné větší letovisko, kam by se dalo vyrazit třeba na výlet (kromě ostrova Krk, na kterém jsou mimochodem taktéž pěkné nemovitosti). Celá oblast od Crikvenice dolů je totiž turisticky zcela pusta a při cestě kolem pobřeží jsme narazili jen na pár dobrodruhů, kteří se ve větší míře kumulují kolem městečka Senj (pokud tudy budete projíždět, doporučuji navštívit místní tvrz, stojí za to!). Zkrátka není překvapením, že levné nemovitosti lze v Chorvatsku najít právě tady. Jde především o oblasti vhodné pro turisty, kteří preferují pravou jadranskou robinsonádu. Což zcela upřímně já moc nevyhledávám.

Zadar je moc fajn a lze ho s klidným svědomím doporučit pro lehčí turistiku. Jeho historický střed je opravdu impozantní a pokud jedete kolem, určitě se zde stavte (tři věci: pozdrav slunci, mořské varhany a forum romanum). Osobně ho však neuvažuji z pohledu koupě nemovitosti v Chorvatsku, přeci jen jde o páté největší město, nejedná se tedy o typické letovisko pro trávení letní dovolené. Dávalo mi ale smysl porozhlédnout se v oblastech: Biograd na Moru, Vodice, Murter, Šibenik.

Tři letoviska. Jeden ostrov. Čtyři názory. Začněme od konce. Šibenik je velmi pěkné historické město, které nabízí velmi dobrou občanskou vybavenost (je zde i McDonald’s :)) a opravdu krásné scenérie. Dominantou je bezesporu katedrála sv. Jakuba (UNESCO) a pevnost sv. Mikuláše (na kterou jsme vylezli a pěkně foukalo :)). Všeobecně jde z mého pohledu o velmi zajímavé místo. Je však třeba počítat s o něco horší dostupností pláží, což je vykoupeno již zméněnou bohatou historií. A tu já rád!

Vodice naopak láká především na celkové vyžití. Přes sezónu celé město doopravdy tepe. Najdete zde nespočet kaváren, restaurací, atrakcí a taky… no prostě hodně lidí. A když říkám hodně, myslím tím opravdu davy (a to říkám já, společenský tvor). Vzhledem k tak obrovskému počtu turistů bych se asi nebál destinaci uvažovat pro prázdninový dům v Chorvatsku, respektive věřím, že se nemovitost přes sezonu pronajme. Jenže Vodice se stále zvětšují a nemyslím, že tento trend se jen tak zastaví. Pláže a promenády zkrátka a dobře nejsou nafukovací.

Biograd na moru nabízí oproti tomu poklidnější zážitek, dokonce jsme našli na inzerci zajímavé domy, které jsou jen kousek od středu města. A musím uznat, že i za přijatelný peníz. Všeobecně jde o destinaci, která kloubí pěkné pláže, velmi dobré vyžití a přirozené zalidnění (i přes sezónu). Upřímně, celkem zajímavá zkušenost a i zajímavá varianta v rámci poměru cena / výkon.

Murter je svůj. Panenská příroda a výborná dostupnost (Murter je spojen malým mostem v obci Tisno) je rájem na zemi pro kempery. Všeobecně mne Murter určitě oslovil (pozn. naposledy jsem zde byl, když se přes půlku ostrova přehnalo tornádo :)), uvažovat o nemovitosti ale vzhledem k malé rozloze lze prakticky jen na pár místech, nejčastěji pak ve stejnojmenném městečku Murter.

Takovéto postupné poznání bych doporučoval všeobecně každému, kdo přemýšlí nad tím, jak koupit nemovitost v Chorvatsku. Jasně, nemusíte zde jet stokrát, ale neuškodí, když se podíváte, jak vámi preferovaná oblast vypadá přes slunné letní měsíce a poté například v zimě. Přes sezonu je na balkáně násobně více lidí, což z některých oblíbených vesniček dělá na malou část roku velkoměsta a tento úkaz dokáže hodně zkreslit celkový feelin z lokality jako takové. Dále: co přesně je v okolí, kam se dá dojet autem, co například takové obchody, je poblíž hobbymarket pro případný nákup vybavení? Co doktoři? Zubař, nemocnice, zkrátka a dobře zvážit si celkové facility okolo, které za týden dovolené ve většině případů potřebovat nebudete, pokud však začnete zvažovat vlastnictví nemovitosti v Chorvatsku, tak se tyhle informace mohou více než hodit. Nemusíte se však lekat, tohle není strašák, abyste přestali o vysněné lokalitě uvažovat, ale naprosto logický proces, který je třeba podstoupit, pokud se poohlížíte po nemovitosti mimo ČR. Chata v Jeseníkách zkrátka není totéž co chata v Chorvatsku, teda spíš apartmán v Chorvatsku. A je prostě potřeba s tím dopředu počítat.

Po příjezdu domů jsem dost přemýšlel. Jednak, jak všechny myšlenky uceleně sepsat, druhak jak efektivně vyjádřit kalkulaci, kterou jsem měl sestrojenou ještě předtím, než jsem vůbec vyrazil zkoumat reality v Chorvatsku. Vlastnit nemovitost u moře je bezpochyby krásná věc, vše ale musí dávat i ekonomický smysl (uvažuji pronájem v době, kdy člověk apartmán nebude užívat k vlastnímu účelu). I když jsem zastáncem teorie, že ne všechno lze v tomto případě přepočítat na peníze. Respektive můžeme si v cuku letu spočítat ROI či jiné ukazatele, to není takový problém, avšak nás nyní pro zjednodušení zajímá, za kolik by se takový apartmán musel minimálně pronajmout. Zkusím vám tedy přiblížit svůj pohled na věc.

Výnos a jeho kalkulace je determinována sezónou, která v Chorvatsku trvá zpravidla 2-3 měsíce s možností částečného užití i mimo léto (především jaro, podzim). Vezmeme-li v potaz středně pesimistický scénář obsazenosti 65% v rámci letních měsíců (půlka června až půlka zaří), dostaneme zaokrouhlený odhad 59 dní a dejme tomu, že ve zbylý čas apartmán využijeme pro vlastní potřebu. K danému lze dojít následující logikou. (15 dní pronájmu v červnu + 30 dní pronájmu v červenci + 30 dní pronájmu v srpnu + 15 dní pronájmu v září) x 0,65. Číslo 59 dní si zapamatujte, budeme je ještě potřebovat.

Tak a těmito dny se budeme snažit pokrýt roční náklady na provoz apartmánu v Chorvatsku. Pokud bude cena nemovitosti např. 3 miliony Kč (vč. všech daní, provizí a poplatků za koupi, pro zjednodušení předpokládejme, že nebude třeba dalších dodatečných nákladů na rekonstrukci) a budete disponovat vlastním kapitálem např. 600 000 Kč, cizí kapitál (vše lze předběžně spočítat přes hypoteční kalkulačku) 2,4 milionu Kč, který lze půjčit na dobu 30 let s úrokovou sazbou dejme tomu 6%, vyjde nám splátka 14 389 Kč měsíčně. Tu když vezmeme a vynásobíme 12 měsíci, obdržíme číslo 172 668 Kč, což je roční náklad na hypotéku. K tomu je důležité přičíst poplatky a daně. Pro širší kontext doporučuji článek Jak pořídit chatu v Chorvatsku od Filipa Molčana, který rozebírá konkrétní zkušenost nákupu apartmánu na Viru (vč. poplatků, nákladů na provoz). Zkusme tedy odhadovat, že takový malý byt nebo apartmán v Chorvatsku nebude stát na elektřině, vodě, popelnicích, daních více než 22 000 Kč za rok. K tomu je potřeba ještě přičíst náklady na úklid (buď od místních nebo od specializované agentury) a obsluhu portálů (provize Booking.com 15-25%, Airbnb účtuje provizi 3% z mezisoučtu), což lze opět činit buď svépomocí nebo prostřednictvím specializované společnosti.

No a jsme na pěkné sumě. Pojďme si to tedy sečíst.

Splátka hypotéky = 172 668 Kč ročně
Poplatky, daně, voda atd. = 22 000 Kč ročně
Náklady na úklid = 10 000 Kč ročně (velmi hrubý odhad na základě individuální poptávky)

Apartmán tedy ročně stojí na nákladech 204 668 Kč, přičemž jsme ho ještě ani jednou nepronajmuli. Tedy vrátíme se k již zmíněnému číslu 59, respektive 59 dní, které jsou v našem scénáři vhodné uvažovat na pronájem. 204 668 vydělíme číslem 59 a zjistíme, že bychom museli apartmán v Chorvatsku pronajmout přibližně za 3 469 Kč / den bez započtení provize online rezervačním platformám (zde se nedá jednoduše odhadnout, kolik dní člověk pronajme svépomocí vs. přes portály a s jakou průměrnou provizí, tedy reálná cena by musela být ještě vyšší)! A to je vážně dost! Podotýkám, že jde o částku, kdy bychom byli tzv. na nule, apartmán by negeneroval zisk a zároveň bychom se museli smířit s tím, že námi vložený vlastní kapitál (600 000 Kč) by byl v nemovitosti „utopen“ a spoléhal by pouze na to, že cena nemovitostí v Chorvatsku poroste. Pokud bychom tedy chtěli uvažovat zisk (což při každé investici určitě musíme), musel by se náš scénář opřít buď o vyšší cenu na noc a nebo o efektivnější využití letní sezóny nad rámec uvažovaných 65 %.

Jo a abych nezapomněl na jednu podstatnou „maličkost“, chorvatská banka vám hypotéku nedá. Teda nikde (pokud vím) to nemají striktně zakázáno, ale vzhledem k tomu, že v Chorvatsku neevidujete (pravděpodobně) zatím žádný příjem a navíc váš aktuální příjem (opět pravděpodobně) je nyní v českých korunách, spadá vaše potenciální žádost spíše do teoretické roviny. Tohle jsem konzultoval s několika lidmi, kteří si daným procesem prošli. Podotýkám, že bych se rád mýlil. Jediná mne známá cesta je tedy hypotéka od české banky s neúčelovým plněním a zástavou jiné nemovitosti v ČR. Proč? No protože pro změnu české banky nedovedou zvážit riziko lokality, tudíž nemohou poskytnout zástavu nemovitosti přímo v Chorvatsku. Opět bych se rád mýlil. Pakliže někdo přijde na jiné řešení, dejte mi prosím vědět!

No, je jasné, že takový vejvar to určitě nebude a víc než kdy jindy platí staré české přísloví „dvakrát měř, jednou řež“. Navzdory výše uvedené vzorové kalkulaci, která se opírá o relativně krátkou sezónnost jsem přesvědčen, že koupit nemovitost v Chorvatsku za solidní peníz lze. Záleží ale kde a i já musím přiznat, že většinou mi kalkul příznivě nevychází. Existuje však pár oblastí / výjimek z pravidla, které stojí za to zmínit. Dnes bych se už například díval více na Istrii (super dostupnost!). Typologicky nemovitosti v Rovinji nebo v okolí Puly vypadají velmi slušně a je zde určitý předpoklad, že je bude možné pronajmout i mimo sezonu (jedná se o oblasti navštěvované i pro svůj historický ráz, nikoliv jen za účelem plážové turistiky). Navíc právě díky historii mají dané lokality jedno velké omezení, jelikož se zde jen tak z čista jasna nepostaví nový komplex s tisíci pokoji (developerům se většinou nevyplatí stavět dál od moře), tzn. je zde určitý předpoklad, že oblast nebude brzy přelidněná. Dál mne určitě zajímá oblast Makarské (Baška Voda, Brela, samotná Makarská, Tučepi). Jen zvažuji, že jezdit tam a zpět 1 000 km několikrát ročně nemusí být nejefektivnější využití času.

No a když jsme u toho času, dávám si na čas. Myšlenku vlastní nemovitosti u moře v hlavě stále držím a když bude zajímavá příležitost, těžko svému já řeknu ne. Nedokážu však určit, v jaké fázi se nyní nacházím. Chorvatsko za mne totiž určitě ano, vlastní nemovitost taktéž ano, ale ne za každou cenu. A to ne za každou cenu bych tisíckrát podtrhl, protože aktuálně by to tak být muselo. Respektive nepotkala se u mne lokalita (láska na první pohled), zajímavá cena a přívětivá dostupnost. Budu hledat dál, googlit, získávat informace, vzdělávat se. Ono to přijde.

Tak a to je vše. Tedy prozatím. Věřím totiž, že vás můj článek informoval a hlavě (v to upřímně doufám) patřičně inspiroval. Pakliže máte postřeh, dotaz nebo neutuchající potřebu na dané téma hodit řeč, napište mi třeba na na Instagramu.

Mějte se tedy co nejlíp! Jo a díky, že to čtete!

P. P.